Как оформить договор продажи квартиры: расчёт, жильцы и вопросы юристу
Как оформить договор продажи квартиры, если собственник один: форма, документы, ячейка или аккредитив и пункт о жильцах, который проверит юрист.
Ольга
Основатель малого бизнеса, партнёр
7 мин чтения
Если собственник один, договор продажи квартиры пишут в простой письменной форме, без нотариуса. Решают в нём три пункта: расчёт, жильцы и срок выписки продавца. Ошибка в любом из них стоит дороже, чем в любой другой сделке: деньги можно не получить после регистрации, а квартиру — получить вместе с чужим жильцом.
Как оформить договор продажи квартиры, я разбирала на простом случае: собственник один, покупатель платит своими деньгами, без ипотеки. Ответы нейросети проверяла так, как проверяю документы своего дела.
Шаг первый: что вообще нужно сделать
Начала я с общего вопроса, чтобы увидеть весь путь целиком:
Я продаю квартиру, она в моей единоличной собственности, покупатель платит своими деньгами без ипотеки. Объясни по шагам, как оформить договор купли-продажи: в какой форме его заключить, какие документы собрать, как провести расчёт и как зарегистрировать переход права. Отдельно скажи, в каких случаях нужен нотариус.
Главное ответ сказал сразу и верно:
Достаточно простой письменной формы.
Для единоличного собственника и взрослых дееспособных сторон нотариус по закону не обязателен. Документы ответ перечислил почти верно: паспорта сторон, выписка из ЕГРН, документ, на основании которого квартира принадлежит продавцу, справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и согласие супруга, если квартиру купили в браке. Согласие супруга оформляют у нотариуса, даже когда сам договор нотариус не удостоверяет.
Порядок шагов тоже правильный. Подписать договор. Устроить расчёт так, чтобы деньги лежали в банке до подачи документов. Подать заявление о переходе права в МФЦ или через Госуслуги. Дождаться выписки из ЕГРН на имя покупателя. Получить деньги и передать ключи по акту.
Заявление о переходе права подают продавец и покупатель вместе. Если в документах ошибка, Росреестр приостановит регистрацию и напишет, что исправить. Пока она приостановлена, деньги по аккредитиву ждут в банке, поэтому срок аккредитива я бы брала с запасом.
Технический план или кадастровый паспорт (если требуется для описания объекта).
Это ошибка ответа. Кадастровые паспорта не выдают с 2017 года, их заменила выписка из ЕГРН. Человек, который пойдёт за кадастровым паспортом, потеряет день. Размер госпошлины, названный в ответе, я бы тоже сверила на Госуслугах перед оплатой: такие суммы меняются, а ответ даты не указывает.
Раздел про нотариуса я бы уточнила у самого нотариуса. Ответ пишет, что нотариус обязателен при долевой собственности. При продаже доли это так. Но если долевые собственники продают всю квартиру одним договором, правила другие, и формулировка ответа шире закона.
Отдельно меня насторожил шаг про расчёт. Ответ ставит перевод денег до регистрации в «рискованные». Для покупателя это правда. Для меня как продавца риск в другом: что регистрация пройдёт, а денег не будет. Значит, способ расчёта надо разбирать отдельно. Это главный вопрос всей сделки.
Шаг второй: ячейка или аккредитив
Покупатель в моём примере хотел ячейку, а я аккредитив. Я попросила сравнить их с моей стороны:
Покупатель квартиры хочет рассчитаться через банковскую ячейку, а я как продавец предпочла бы аккредитив. Сравни эти два способа для продавца: как работает каждый, когда я получаю деньги и что может пойти не так.
Ответ разобрал оба способа по одной схеме, и это удобно для решения. Про аккредитив главное сказано в одной строке:
Деньги уже на счету банка, а не у покупателя.
Для продавца это и есть суть. Я бы выбрала аккредитив. Деньги зарезервированы до сделки, а после регистрации банк перечисляет их по документам. Если сделка сорвётся, деньги вернутся покупателю без моего участия, и спорить не о чем.
Про ячейку ответ честно перечислил риски продавца:
Покупатель может положить не всю сумму или фальшивые купюры (хотя банк иногда проверяет).
С ячейкой я бы настояла на пересчёте и проверке денег в банке при закладке, в моём присутствии. И внимательно прочитала бы договор аренды ячейки: когда и по каким документам открывается доступ продавцу. Именно этот договор, а не обещания покупателя, решает, получу ли я деньги.
Одну фразу ответа я бы не принимала на веру: что при срыве сделки деньги из ячейки возвращают «через суд или по соглашению». Обычно это прописано в условиях доступа к ячейке. Спросите в банке заранее, что будет, если регистрацию приостановят.
Шаг третий: пункт о жильцах
Самое тонкое место в договоре продажи квартиры — люди, которые в ней живут или были прописаны. Я попросила составить два пункта сразу, чтобы увидеть, различает ли их ответ:
Напиши для договора купли-продажи квартиры пункт о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи, и отдельно пункт о сроке, до которого продавец снимется с регистрационного учёта. Данные оставь полями в квадратных скобках и коротко объясни, чем эти два пункта отличаются.
Различает. Оба пункта пришли с полями. Вот первый, его можно вставлять в договор:
После перехода права собственности на Квартиру право пользования Квартирой сохраняют следующие лица: [ФИО, дата рождения, степень родства / иные данные].
И разница объяснена точно:
Первый пункт фиксирует, кто именно (кроме продавца) имеет законное право продолжать жить в квартире после продажи.
Это не формальность. Закон требует перечислить в договоре людей, которые сохраняют право пользоваться жильём после продажи. Если таких людей нет, лучше прямо так и написать. Список прописанных и список сохраняющих право — разные вещи: человек может выписаться и при этом сохранить право жить в квартире. Покупатель, который этого не знает, рискует купить квартиру вместе с жильцом.
Второй пункт защищает уже покупателя: продавец выписывается к понятной дате. Срок я бы связала с датой регистрации перехода права, а не с днём подписания договора.
И ещё одна бумага, о которой ответ сказал вскользь, — передаточный акт. Его подписывают в день, когда отдают ключи. Не раньше. Пока ключи у вас, квартира тоже фактически ваша, а акт, подписанный заранее, говорит обратное. Если между регистрацией и выездом пройдёт неделя, в акте должна стоять настоящая дата передачи. То же самое делает строка «договор имеет силу передаточного акта»: если выезд позже регистрации, её лучше убрать и подписать отдельный акт в день, когда отдаёте ключи.
Что я доделала руками и что несу юристу
Из трёх ответов собирается не договор, а черновик и список вопросов. Основу договора нейросеть знать не может, её пишу я: предмет и цена. Предмет — адрес, кадастровый номер и площадь, по которым квартиру нельзя спутать с другой. Цена — цифрами и прописью. Без этих двух условий договор продажи квартиры считается незаключённым. Пункты о жильцах и о выписке я бы взяла почти как есть, заполнив поля. Порядок расчёта и способ — вписала бы сама, по выбранному банку. А готовый текст договора целиком в LibraChat можно попросить файлом Word, если назвать формат в запросе.
Юристу или нотариусу я бы понесла три вопроса. Нужно ли согласие супруга на продажу. Правильно ли описан порядок расчётов и момент, когда я получаю деньги. И нет ли в квартире людей с правом пользования, о которых я могу не знать. Подготовиться к встрече с юристом помогает черновик договора с нейросетью: там видно, какие вопросы задавать по каждому пункту. А чем договор по квартире отличается от простого бланка для машины, видно по бланку договора купли-продажи.
Три строки, которые я ищу перед подписью
Прежде чем подписать, найдите в договоре три строки. Когда и по каким документам банк раскрывает аккредитив или открывает ячейку. Кто сохраняет право пользования квартирой. И к какой дате продавец выписывается после регистрации.
Опишите в LibraChat свою ситуацию так же, как я в первом запросе: кто собственник, как платит покупатель, есть ли ипотека и прописанные люди. Ответ поможет собрать черновик и список вопросов, а цифры и сроки в нём сверьте с Госуслугами и юристом.
Кто, кроме вас, сейчас прописан в квартире, которую вы собираетесь продавать?
как оформить договор продажи квартирыбизнес и документынедвижимостьаккредитив
