Образец договора на продажу дома с участком: отдельные сведения об объектах, цена, порядок оплаты и передача ключей. Разберись, какие поля нельзя заполнять наугад.
О
Ольга
Основатель малого бизнеса, партнёр
9 мин чтения
«Дом с участком за пять миллионов четыреста. Всё вместе». Я понимаю эту фразу за столом. А потом открываю образец договора на продажу дома и вижу одно описание: адрес, площадь здания, подписи. Земля, за которую тоже платят, осталась в разговоре. С красивой шапкой тут всё хорошо. С предметом сделки пока нет.
Мне нужен черновик, из которого понятно, какие два объекта получает покупатель, за что переводит деньги и когда принимает ключи. Ниже такой каркас. Он рассчитан на личную продажу целого дома и участка одним совершеннолетним собственником, без долей, ипотеки и неурегулированных прав супруга. Для другой ситуации состав условий меняется.
Образец договора на продажу дома начинается с двух описаний
Я не начинаю с фамилий. Сначала раскладываю сведения по объектам: дом отдельно, землю отдельно. Номер одного объекта нельзя дописать к другому по памяти. Садовый дом, жилой дом и незарегистрированная постройка тоже не становятся одним и тем же от того, что все называют их дачей.
Статья 554 ГК РФ требует описать продаваемую недвижимость так, чтобы её можно было определённо установить. Поэтому я переношу характеристики из документов, а не из объявления. Выписка о доме не заменяет сведения об участке.
Поле · Дом · Участок
Идентификатор — кадастровый номер здания — кадастровый номер земли
Место — адрес или указанное местоположение — адрес или указанное местоположение
Дополнительные характеристики — назначение и другие сведения объекта — категория земель, разрешённое использование
Право продавца — основание, дата и номер записи — своё основание, дата и номер записи
Ограничения и обременения я смотрю для каждого объекта. Одинаковый адрес не означает одинаковые записи. Если дом принадлежит продавцу, а земля находится в аренде, этот каркас уже нельзя заполнять как продажу двух собственных вещей.
Дальше у меня короткий порядок:
Сопоставить собственника и обозначение каждого объекта в документах.
Выделить сведения, которые стороны действительно согласовали.
Отметить вопросы, на которые пока нет ответа.
После этого переносить данные в договор и согласовывать формулировки.
В моём черновике пустое поле показывает нерешённый вопрос: нужен документ или договорённость сторон. Я не пишу в нём «отсутствуют» только потому, что других сведений у меня нет. В строке о чужих правах это слово уже утверждало бы их отсутствие, которого я пока не установила.
Каркас, который можно перенести в свой документ
Каждый фрагмент вида [данные] замени сведениями из документов или точной договорённостью сторон. Если предложены варианты условия, согласуй подходящий и убери остальные вместе с пояснениями. Подписывать экземпляр с незаполненными пометками рано. Это рабочая основа для обсуждения со специалистом, а не подтверждение безопасности конкретной недвижимости.
Стороны и предмет
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Место составления: [населённый пункт]. Дата: [дата].
Продавцом выступает [ФИО и сведения, позволяющие установить личность], покупателем — [соответствующие сведения покупателя]. Далее они именуются Продавцом и Покупателем.
К Покупателю по настоящему договору переходят в собственность целиком следующие принадлежащие Продавцу объекты: жилой дом [кадастровый номер, адрес, площадь, назначение] и земельный участок [кадастровый номер, местоположение, площадь, категория земель, разрешённое использование]. Указанный дом расположен на указанном участке.
Право Продавца на дом подтверждается [основание возникновения права и сведения о записи в ЕГРН]. Право на участок подтверждается [отдельные сведения о праве на землю].
Текст этого блока должен соответствовать реальному составу сделки. Если продаётся не весь объект, меняется собственник земли или интересы другого человека затронуты общей собственностью, одного изменения числа в скобках недостаточно.
Цена и способ расчёта
За оба названных объекта стороны согласовали общую цену [сумма цифрами и прописью] рублей. В её составе стоимость дома составляет [сумма], стоимость участка — [сумма]. Указанные части вместе образуют общую цену и не прибавляются к ней повторно.
Покупатель исполняет денежное обязательство через [выбранный способ расчётов]. Стороны определили следующие суммы, события и сроки: [кто, сколько, кому, после какого события и не позднее какой даты перечисляет либо передаёт]. Исполнение оплаты подтверждается [согласованный документ или иной проверяемый способ подтверждения].
Для банковского способа этот пункт согласуют с условиями банка. Дата внесения средств и условия их получения продавцом могут различаться. Нельзя написать только «через банк» и считать, что спор о моменте оплаты уже снят.
Возвращаюсь к сумме из первого разговора: 4 600 000 рублей за дом плюс 800 000 за землю дают 5 400 000 рублей. Участок теперь виден и в описании, и в цене; разбивку стороны выбирают для ясности. Закон не требует всегда выставлять две самостоятельные цены: статья 555 ГК РФ предусматривает и правило о включении цены передаваемой земли или права на неё в цену здания, если не установлено иное.
Пользование, ограничения и сведения продавца
Сведения о лицах, сохраняющих по закону право пользоваться домом после приобретения его Покупателем: [перечень с описанием прав либо подтверждённое отсутствие таких лиц]. Действующие ограничения и обременения дома: [сведения]. Ограничения и обременения участка: [отдельные сведения].
Порядок освобождения дома от вещей Продавца и прекращения согласованного временного проживания: [условия, конкретные лица и сроки, если применимо]. Передаваемые вместе с объектами вещи и оборудование перечислены в [согласованный перечень].
Здесь нельзя подменять одно другим. Обещание сняться с регистрационного учёта не объясняет автоматически наличие или отсутствие сохраняющегося права пользования. Статья 558 ГК РФ отдельно выделяет перечень лиц с такими правами, когда они есть. Этот вопрос я оставляю для проверки, даже если дом выглядит пустым.
Передача и завершение оформления
Передачу дома и участка стороны оформляют отдельным документом: [название документа о передаче]. Он подписывается [когда и при каких согласованных условиях]. В нём фиксируются состояние объектов, замечания, состав переданного имущества и передача ключей, а также показания приборов учёта при их наличии.
Для государственной регистрации перехода права стороны согласовали [способ совместного обращения или иной применимый порядок], действия каждой стороны и срок их выполнения. Каждый вид расходов при оформлении стороны закрепляют за конкретным плательщиком: [перечень расходов, плательщик для каждого и порядок оплаты].
Реквизиты и подписи: [сведения Продавца], [сведения Покупателя], [подписи сторон]. Приложения, на которые ссылается договор: [перечень фактически согласованных документов].
По статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости составляют одним письменным документом с подписями сторон. При этом подписание, передача и регистрация перехода права не сливаются в одно действие. Статья 551 требует регистрации перехода; статья 556 отдельно регулирует передачу по акту или другому документу.
Деньги внесены, а ключи ещё у продавца
Вот здесь я обычно прекращаю править стиль и задаю бытовые вопросы. Кто завтра войдёт в дом? На каком основании продавец получит всю сумму? Что произойдёт, если регистрационные действия приостановлены, а покупатель уже положил деньги на согласованный банковский инструмент?
Мне не нравится фраза «расчёты завершены» в заготовке, которую скачали до оплаты. Она сообщает о состоявшемся факте. Если расчёты только предстоят, текст должен описывать будущий порядок, а не создавать ложное подтверждение получения денег.
Фраза «ключи после сделки» оставляет меня без даты передачи. Подпись, подача заявления и регистрация — разные события; выбрать одно из них за стороны я не могу. Поэтому к этому пункту нужен отдельный вопрос: какое событие запускает передачу и в какой срок она состоится? Ожидание покупателя не заменяет согласованного срока.
Нейросети уместно поручить поиск подобных неопределённостей. Для этого открой чат LibraChat с обезличенным текстом. Сам запрос я предлагаю сформулировать так:
Посмотри проект договора продажи дома вместе с участком. Выпиши места, где неясно, какое действие должен выполнить продавец или покупатель и после какого события. Отдельно сопоставь общую цену с её частями. Не делай вывод о правах на недвижимость и не подставляй отсутствующие сведения. Для каждого замечания приведи фрагмент проекта и вопрос сторонам. Текст: [обезличенная копия].
Так можно обсудить формулировки и подготовить вопросы. Сведения о собственнике, ограничениях и допустимом оформлении проверяют по документам и с профильным специалистом. Убедительное объяснение в чате не заменяет такую проверку.
Что меняет образец договора на продажу дома
Некоторые обстоятельства меняют саму конструкцию, а не одно предложение. В моём списке для отдельного разбора стоят:
Продажа доли, участие несовершеннолетнего или распоряжение на условиях опеки.
Общая собственность супругов и необходимость согласовать связанные с ней права.
Залог, ипотечные расчёты, арест или другое ограничение распоряжения.
Земля, которой продавец пользуется на ином праве, а не владеет как собственник.
Лица с сохраняющимся правом пользования и незавершённые споры об объекте.
Для некоторых сделок закон требует нотариальную форму. Поэтому я не приклеиваю к образцу обещание «нотариус не нужен». Ровно так же не отправляю к нотариусу любой договор только из-за слова «дом». Сначала устанавливают конкретный состав сделки и применимые требования.
У LibraChat можно уточнять текст и просить таблицу замечаний; условия разных вариантов доступа указаны в описании тарифов. Рабочая задача для чата здесь конкретная: сделать противоречия заметными до того, как стороны начнут подписывать экземпляры.
Если нужен более общий разбор устройства документа, рядом есть материал про бланк договора купли-продажи. Но я бы не заменяла им вопросы к этой недвижимости: общие разделы знакомы, содержание у каждого объекта своё.
Перед подписью я снова возвращаюсь к первому вопросу: за пять миллионов четыреста покупают дом с землёй или каждый участник всё ещё представляет свою сделку? Если стороны по-разному отвечают про цену, передачу или состав имущества, я пока не печатаю чистовой вариант. Сначала договариваемся о действии. Потом записываем его так, чтобы договорённость можно было проверить.
